Kaufvertrag über eine Liegenschaft: Ablauf, Kosten und Grundbuch in Wien

Anwaltskanzlei oder Notariat: Wer errichtet den Kaufvertrag?

Den Kaufvertrag dürfen Rechtsanwält*innen und Notar*innen gleichermaßen errichten. Ein Notariatsakt ist für den gewöhnlichen Wohnungs- oder Hauskauf nicht vorgeschrieben, weil § 1 NotAktsG diesen Fall nicht erfasst. Anders ist es beim Kauf zwischen Ehegatten: Dafür schreibt das Gesetz einen Notariatsakt vor.

Für die Eintragung im Grundbuch müssen die Unterschriften gerichtlich oder notariell beglaubigt sein (§ 31 Abs 1 GBG). Das erledigen Notar*innen oder das Bezirksgericht. Eine Beglaubigung durch Rechtsanwält*innen genügt dafür nicht, auch wenn man auf Ratgeberseiten manchmal anderes liest. Der Europäische Gerichtshof hat diesen Notarvorbehalt bestätigt (EuGH 09.03.2017, C-342/15, Piringer).

In meiner Kanzlei sieht die Arbeitsteilung so aus: Vertrag, Treuhandschaft, Grunderwerbsteuer und Grundbuch laufen über mich. Die Unterschriften werden im Notariat beglaubigt, mit dem ich zusammenarbeite. Den Termin dort vereinbare ich, Sie müssen sich darum nicht selbst kümmern.

Bin ich an mein Kaufanbot gebunden?

Ja. Ein Kaufanbot ist ein verbindliches Vertragsangebot, keine Interessensbekundung. Nimmt die verkaufende Partei es innerhalb der Bindungsfrist an, ist der Kaufvertrag geschlossen, ohne Notariat, ohne Grundbuch und ohne weitere Unterschrift. Wer sich danach lösen will, braucht einen Rücktrittsgrund.

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es nach § 30a KSchG. Verbraucher*innen können binnen einer Woche zurücktreten, wenn alle drei Voraussetzungen zusammentreffen:

• Sie haben das Anbot am Tag der erstmaligen Besichtigung unterschrieben.
• Der Kauf dient der Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses, Ihres eigenen oder dem naher Angehöriger.
• Es geht um eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienwohnhaus oder eine zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignete Liegenschaft.

Die Frist beginnt erst, wenn Ihnen eine Abschrift der Vertragserklärung und eine schriftliche Rücktrittsbelehrung ausgehändigt wurden. Spätestens einen Monat nach der erstmaligen Besichtigung erlischt das Recht. Der Rücktritt ist an keine bestimmte Form gebunden. Es genügt, dass die Erklärung innerhalb der Frist abgesendet wird (§ 30a Abs 2 KSchG iVm § 3 Abs 4 KSchG). War ein Maklerbüro beteiligt, beendet eine an das Büro gerichtete Rücktrittserklärung zugleich den Maklervertrag.

Wie läuft der Kauf ab, und wie lange dauert er?

Zwischen der Besichtigung und dem Eintrag im Grundbuch liegen sieben Schritte. Der rechtlich entscheidende ist der letzte: Erst die Einverleibung im Grundbuch verschafft Ihnen das Eigentum (§ 431 ABGB). Weder die Unterschrift noch die Zahlung noch die Schlüsselübergabe tun das.

Wie lange das dauert, hängt vom Grundbuchsgericht und von der Vollständigkeit der Urkunden ab. Realistisch sind mehrere Wochen bis Monate zwischen der Unterschrift und der Einverleibung. Wer auf einen bestimmten Stichtag angewiesen ist, etwa für einen Mietvertrag oder einen Weiterverkauf, bildet diese Unsicherheit am besten im Vertrag selbst ab.

Wenn ich den Kauf für Sie abwickle, besprechen wir im Erstgespräch die Parameter, die Kosten und den Ablauf. Nach dem Unterschriftentermin läuft alles Übrige ohne Ihr Zutun: Banken, Treuhandschaft, Finanzamt und Grundbuch.

Was sollte ich vor der Unterschrift prüfen?

Zuerst den Grundbuchsauszug. Er zeigt, wer eingetragen ist und was auf der Liegenschaft lastet. Alles zeigt er aber nicht. Vor der Unterschrift sollten diese Unterlagen auf dem Tisch liegen:

• Aktueller Grundbuchsauszug: Wem gehört die Liegenschaft, und unterschreibt diese Person den Vertrag? Welche Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss- oder Wohnungsgebrauchsrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote sind eingetragen?
• Kaufanbot oder Vorvertrag im Wortlaut, samt Bindungsfrist
• Energieausweis, den die verkaufende Partei vorzulegen und auszuhändigen hat (EAVG 2012)
• Bei Eigentumswohnungen: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwerte, laufende Vorschreibung von Betriebskosten und Rücklage
• Bei einem Kredit der verkaufenden Partei: aktueller Saldo und Löschungserklärung der Bank
• Bei vermieteten Objekten: sämtliche Mietverträge samt Vorschreibungen und Kautionen
• Bei ausländischen Käufer*innen: Genehmigung oder Negativbestätigung der MA 35

Rechte, die nicht im Grundbuch stehen

Manche Rechte Dritter standen nie im Grundbuch und wirken trotzdem. Ein Beispiel: Bei den Abbrucharbeiten auf einer gekauften Liegenschaft fand sich im Keller eine seit 1970 betriebene Trafostation eines Energieversorgers. Im Grundbuch stand davon nichts, die verkaufende Seite hatte Lastenfreiheit zugesagt. Der Oberste Gerichtshof hielt fest: Stand dem Energieversorger dafür eine Dienstbarkeit zu, kann die kaufende Seite Preisminderung verlangen, auch wenn die Nutzung offenkundig war. Eine solche Dienstbarkeit kann auch außerbücherlich durch Ersitzung entstehen (OGH 20.12.2016, 1 Ob 129/16a).

Umgekehrt gilt: Eine nicht eingetragene Dienstbarkeit, die man beim Erwerb kennt oder die offenkundig ist, muss man gegen sich gelten lassen (OGH 09.06.2009, 5 Ob 58/09d). Offenkundig ist sie, wenn bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrzunehmen sind, die auf sie hindeuten (OGH 20.12.2016, 1 Ob 129/16a). Besichtigung und Grundbuchsprüfung gehören deshalb zusammen. Wer vor Ort Leitungen, Wege, fremde Zugänge oder Einbauten sieht, fragt am besten nach und lässt die Antwort in den Vertrag aufnehmen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung

Was bei einer Eigentumswohnung zur Wohnung gehört und was allgemeiner Teil der Liegenschaft ist, regelt der Wohnungseigentumsvertrag. Bei Terrassen, Kellerabteilen, Gärten und Abstellplätzen ist das der häufigste Streitpunkt. Fragen Sie außerdem nach dem Stand der Rücklage, die die Wohnungseigentümer*innen für künftige Aufwendungen zu bilden haben (§ 31 WEG 2002). Steht eine größere Sanierung an und ist die Rücklage dünn, wirkt sich das auf den Preis aus.

Wie ist der Kaufpreis abgesichert, bis ich im Grundbuch stehe?

Über eine Treuhandschaft. Wer kauft, zahlt zuerst und erhält das Eigentum zuletzt. Diese Lücke schließen drei Instrumente, die ineinandergreifen: die Treuhandschaft, die Anmerkung der Rangordnung und die Lastenfreistellung.

Die Treuhandschaft

Die kaufende Partei überweist den Kaufpreis nicht an die verkaufende Partei, sondern auf ein Treuhandkonto. Freigegeben wird das Geld erst, wenn die kaufende Partei im Grundbuch einverleibt ist, die vereinbarten Lasten gelöscht sind und die steuerliche Abwicklung erledigt ist.

Für Rechtsanwält*innen ist die Treuhandschaft im Gesetz geregelt. Übersteigt der Treuhanderlag € 40.000,-, ist sie jedenfalls über eine von der Rechtsanwaltskammer geführte Treuhandeinrichtung abzuwickeln (§ 10a Abs 2 RAO). Bei einem Wiener Wohnungskauf ist das der Regelfall. Die ordnungsgemäße Abwicklung wird von der Kammer überprüft, und zugunsten der Treugeber*innen besteht eine Versicherung (§ 10a Abs 4 und 6 RAO).

Ich wickle Liegenschaftskäufe über das Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer Wien ab. Die Grunderwerbsteuer berechne ich als Parteienvertreterin selbst und führe sie an das Finanzamt ab (§ 11 und § 13 GrEStG 1987).

Die Anmerkung der Rangordnung

Bis zur Einverleibung gehört die Liegenschaft noch der verkaufenden Partei. Sie könnte sie theoretisch ein zweites Mal veräußern oder belasten. Dagegen wirkt die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung: Sie hält den Rang für die kaufende Partei offen. Wer danach eingetragen wird, kommt im Rang dahinter. Die Anmerkung verliert ihre Wirksamkeit ein Jahr nach ihrer Bewilligung (§ 55 GBG 1955).

Die Lastenfreistellung

Ist die Liegenschaft mit einem Kredit belastet, wird der Kaufpreis in aller Regel zunächst zu dessen Tilgung verwendet. Die Bank nennt den aktuellen Saldo und gibt eine Löschungserklärung ab, auf deren Grundlage das Pfandrecht im Grundbuch gelöscht wird. Im Rahmen der Treuhandschaft wird geprüft, dass die Löschung tatsächlich erfolgt ist, bevor der Restbetrag an die verkaufende Partei geht.

Was kostet der Kauf neben dem Kaufpreis?

Neben dem Kaufpreis fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht an. Bei einer Finanzierung kommen 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts dazu. Außerdem fallen das Honorar für die Vertragserrichtung und, falls ein Maklerbüro beteiligt war, dessen Provision an. Gesetzlich fixiert ist, was Finanzamt und Gericht bekommen.

Die rechte Spalte rechnet ein Beispiel: Für eine Eigentumswohnung in Wien wird ein Kaufpreis von € 450.000,- vereinbart, der dem Verkehrswert entspricht. Gekauft wird ohne Kredit, ein Maklerbüro war nicht beteiligt.

Grunderwerbsteuer beim Kauf in der Familie

Innerhalb der Familie gilt ein Erwerb steuerlich immer als unentgeltlich, auch ein Kauf zum vollen Preis. Das betrifft Erwerbe durch den in § 26a Abs 1 Z 1 GGG genannten Personenkreis, etwa durch Ehegatten, Kinder, Enkelkinder, Geschwister, Nichten oder Neffen (§ 7 Abs 1 Z 1 lit c GrEStG 1987). Die Steuer richtet sich dann nach dem Stufentarif vom Grundstückswert. Er beträgt 0,5 Prozent für die ersten € 250.000,-, 2 Prozent für die nächsten € 150.000,- und darüber 3,5 Prozent (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG 1987). Was das für Pflichtteil und Anrechnung bedeutet, steht auf der Seite zum Schenkungsvertrag.

Grundbuch: Die Gebührenbefreiung ist ausgelaufen

Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr ist beim Kauf, wenn keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, in der Regel der Kaufpreis (§ 26 Abs 1 und 3 GGG). Für Grundbuchsanträge, die nach dem 30.06.2024 und vor dem 01.07.2026 eingebracht wurden, gab es eine befristete Befreiung (§ 25a GGG). Sie galt für den entgeltlichen Erwerb von Wohnraum zur Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses und erfasste die Eintragungsgebühren für Eigentum und Pfandrecht bis zu einer Bemessungsgrundlage von € 500.000,-.

Maklerprovision

Anders als bei der Vermietung gibt es beim Kauf kein Bestellerprinzip: Dasselbe Maklerbüro kann von beiden Seiten Provision verlangen, wenn mit beiden ein Maklervertrag zustande gekommen ist. Ob ein solcher Vertrag zustande gekommen ist, lässt sich am einfachsten vor der Besichtigung klären.

Was bedeutet „gekauft wie besichtigt“?

Ein Gewährleistungsverzicht im Kaufvertrag ist zulässig und wirksam, wenn nicht ein Unternehmen an Verbraucher*innen verkauft (§ 9 KSchG). Grenzenlos ist er aber nicht. Der Oberste Gerichtshof zieht zwei Linien: Arglistig Verschwiegenes deckt kein Verzicht. Und eine Klausel, die auf die Besichtigung Bezug nimmt, erfasst nur das, was bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar war.

In beinahe jedem Musterkaufvertrag steht ein Satz wie dieser: Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Ein umfassender Gewährleistungsverzicht kann sich grundsätzlich auch auf geheime Mängel beziehen. Steht er aber im Zusammenhang mit einem solchen Hinweis auf den bekannten Zustand, schließt er nur Mängel aus, die bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar waren (OGH 23.05.2023, 1 Ob 79/23h).

Zur Arglist ein Beispiel: Ein verkauftes Einfamilienhaus lag auf einer mit Bauschutt verfüllten ehemaligen Schottergrube. Die verkaufende Seite wusste davon und schwieg. Trotz Gewährleistungsverzicht gab der Oberste Gerichtshof der Klage auf Preisminderung statt:

Haben Sie nach dem Kauf einen Mangel entdeckt, ist entscheidend, ob er bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar war und ob die verkaufende Seite davon wusste. Hilfreich ist, den Zustand zu dokumentieren, etwa mit Fotos, einem Sachverständigenbefund und der Korrespondenz, und den Wortlaut des Vertrags durchzusehen.

Beiden Seiten hilft dasselbe: Bekannte Mängel gehören ausdrücklich in den Vertrag. Wer verkauft und die feuchte Kellerwand, die undichte Terrasse oder die anstehende Dachsanierung benennt, kann sich auf den Verzicht auch tatsächlich stützen. Die kaufende Seite sieht, worauf sie sich einlässt, und kann den Preis darauf einstellen. Der sicherste Weg für die verkaufende Seite ist deshalb nicht die möglichst weite Klausel, sondern die möglichst genaue Offenlegung.

Worauf kommt es beim Verkauf an?

Wer verkauft, hat drei Themen, die sich beim Kauf nicht stellen: die Immobilienertragsteuer, die Lastenfreistellung und die Haftung für Mängel (siehe oben). Alle drei lassen sich gestalten, solange der Vertrag noch nicht unterschrieben ist.

Auf den Gewinn aus der Veräußerung privater Grundstücke fällt der besondere Steuersatz von 30 Prozent an (§§ 30, 30a, 30b EStG). Zwei Befreiungen sind praktisch wichtig. Die Hauptwohnsitzbefreiung erfasst Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden. Sie greift nach der Zwei-Jahres-Regel oder nach der Fünf-aus-zehn-Regel, und in beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG). Die Herstellerbefreiung erfasst selbst hergestellte Gebäude, nicht den Grund, wenn sie in den letzten zehn Jahren nicht der Erzielung von Einkünften gedient haben (§ 30 Abs 2 Z 2 EStG).

Läuft auf dem Objekt noch ein Kredit, wird er über die Treuhandschaft aus dem Kaufpreis getilgt. Ein Teil des Kaufpreises kommt also nie bei der verkaufenden Seite an, was in der eigenen Kalkulation gerne untergeht. Ebenfalls zu regeln sind der Übergabetermin, der Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr, die Ablesung der Zählerstände sowie bei vermieteten Objekten die Übergabe von Kautionen und Mietverträgen.

Häufige Fragen zum Liegenschaftskaufvertrag