Liegenschaften im Verlassenschaftsverfahren
Stirbt die Person, der eine Liegenschaft gehört, geht diese nicht von selbst auf die Erb*innen über. Eigentum erwirbt man in der Regel erst mit der Einantwortung am Ende des Verlassenschaftsverfahrens (§ 797 Abs 1 ABGB). Bis dahin dürfen die ausgewiesenen Erb*innen die Liegenschaft zwar verwalten, aber nicht ohne Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts veräußern (§ 810 Abs 2 ABGB).
- Was passiert mit einer Liegenschaft, wenn jemand stirbt?
- Wer führt das Verfahren?
- Wie wird die Liegenschaft bewertet?
- Darf die Liegenschaft vor der Einantwortung verkauft werden?
- Wann kommen die Erb*innen ins Grundbuch?
- Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung: Wie geht es weiter?
- Welche Steuern und Kosten fallen an?
- Häufige Fragen
Was passiert mit einer Liegenschaft, wenn jemand stirbt?
Mit dem Todesfall fällt die Liegenschaft in die Verlassenschaft. Die Erb*innen werden dadurch noch nicht Eigentümer*innen. Das Verfahren wird von Amts wegen eingeleitet, sobald der Todesfall bekannt wird (§ 143 Abs 1 AußStrG). Niemand muss es beantragen.
Der Gerichtskommissär erhebt unter anderem das hinterlassene Vermögen samt Rechten und Verbindlichkeiten (§ 145 Abs 1 und Abs 2 Z 2 AußStrG).
Wer die Erbschaft antreten will, gibt eine Erbantrittserklärung ab, bedingt oder unbedingt. Die bedingte Erklärung löst die Pflicht zur Errichtung eines Inventars aus (§ 165 Abs 1 Z 1 AußStrG).
Ist ein Inventar zu errichten, wird die Liegenschaft mit ihrem Wert im Zeitpunkt des Todes aufgenommen (§ 166 Abs 1 AußStrG).
Wer das eigene Erbrecht hinreichend ausweist, darf das Verlassenschaftsvermögen benützen und verwalten. Mehrere Erb*innen tun das gemeinsam, soweit sie nichts anderes vereinbaren (§ 810 Abs 1 ABGB).
Mit ihr erwerben die Erb*innen in der Regel das Eigentum (§ 797 Abs 1 ABGB).
Die Erb*innen haben ihr Eigentum in die öffentlichen Bücher eintragen zu lassen (§ 819 ABGB).
Den allgemeinen Ablauf beschreibt Verlassenschaftsverfahren.
Wer führt das Verfahren?
Zuständig ist das Bezirksgericht. Die einzelnen Schritte erledigt aber zum großen Teil eine Notarin oder ein Notar als Gerichtskommissär (§ 1 Abs 1 Z 1 und Abs 3 GKoärG). Die richterlichen Entscheidungen bleiben dem Gericht vorbehalten (§ 1 Abs 2 Z 1 GKoärG).
Wie wird die Liegenschaft bewertet?
Im Inventar grundsätzlich mit dem dreifachen Einheitswert. Beantragt eine Partei die Bewertung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz oder ist sie im Interesse einer schutzberechtigten Person erforderlich, ist danach zu bewerten (§ 167 Abs 2 AußStrG). Dann zählt der Verkehrswert, also der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (§ 2 Abs 1 und 2 LBG).
Pflichtteilsberechtigte haben zusätzlich ein eigenes Instrument: Auf ihren Antrag wird zur Ermittlung des Pflichtteils die gesamte Verlassenschaft genau beschrieben und geschätzt, bezogen auf den Todestag (§ 778 Abs 1 und 2 ABGB). Mehr dazu unter Pflichtteil.
Darf die Liegenschaft vor der Einantwortung verkauft werden?
Ja, aber nicht ohne Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Alle Veräußerungen von Gegenständen aus dem Verlassenschaftsvermögen bedürfen dieser Genehmigung, wenn sie nicht zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb gehören. Sie ist zu versagen, wenn der Verkauf für die Verlassenschaft offenbar nachteilig wäre (§ 810 Abs 2 ABGB).
„Die Veräußerung von Nachlassliegenschaften durch den Erben bedarf der gerichtlichen Genehmigung."
OGH 27.01.2011, 2 Ob 148/10v (SZ 2011/10)Was gilt, wenn mehrere Erb*innen gemeinsam verkaufen wollen oder sich nicht einig sind, steht unter Haus erben.
Wann kommen die Erb*innen ins Grundbuch?
Nach der Einantwortung, in einem eigenen Schritt. Stehen die Erb*innen und ihre Quoten fest und sind die übrigen Voraussetzungen erfüllt, hat das Gericht einzuantworten (§ 177 AußStrG). Der Einantwortungsbeschluss ist zugleich die Grundlage für das Grundbuch. Er nennt jeden Grundbuchskörper, bei dem das Grundbuch auf Grund der Einantwortung umzuschreiben ist (§ 178 Abs 2 Z 2 AußStrG).
Stellen die Berechtigten innerhalb angemessener, ein Jahr nicht erheblich übersteigender Frist nach Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses keinen Antrag, hat der Gerichtskommissär an ihrer Stelle die geeigneten Anträge einzubringen (§ 182 Abs 2 AußStrG).
Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung: Wie geht es weiter?
Das hängt von der Art des Eigentums ab. Bei einer Eigentumswohnung, die zwei Partner*innen gemeinsam besitzen, greift eine Sonderregel des Wohnungseigentumsrechts, die den Anteil am Verlassenschaftsverfahren vorbeiführt.
| Ausgangslage | Was mit dem Anteil geschieht | Im Detail |
|---|---|---|
| Haus oder Grundstück, eine erbende Person | Eigentum mit der Einantwortung, danach Eintragung im Grundbuch | Haus erben |
| Haus oder Grundstück, mehrere Erb*innen | Erbengemeinschaft. Der Anteil richtet sich nach der Erbquote (§ 550 ABGB) | Haus erben |
| Eigentumswohnung im Alleineigentum der verstorbenen Person | wie eine sonstige Liegenschaft: Einantwortung, dann Grundbuch | dieser Beitrag |
| Eigentumswohnung im gemeinsamen Wohnungseigentum zweier Partner*innen | Der Anteil der verstorbenen Person geht von Gesetzes wegen unmittelbar ins Eigentum der überlebenden Partnerin oder des überlebenden Partners über (§ 14 Abs 1 Z 1 WEG 2002). Dafür ist grundsätzlich ein Übernahmspreis zu zahlen, unter bestimmten Voraussetzungen ein verminderter oder gar keiner (§ 14 Abs 2 bis 4 WEG) | Eigentumswohnung erben |
Wer die Nachfolge in den eigenen Wohnungsanteil zu Lebzeiten regeln will, findet das unter Vereinbarung § 14 WEG.
Welche Steuern und Kosten fallen an?
Beim Erwerb einer Liegenschaft von Todes wegen fallen zwei Abgaben an: die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr für das Grundbuch. Dazu kommen Verfahrenskosten.
| Posten | Höhe | Grundlage |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Stufentarif vom Grundstückswert: 0,5 % für die ersten € 250.000,-, 2 % für die nächsten € 150.000,-, darüber hinaus 3,5 % | § 4 Abs 3 Z 1, § 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG |
| Eintragungsgebühr | 1,1 % vom Wert des Rechtes. Für begünstigte Erwerbe, etwa durch Verwandte in gerader Linie oder Geschwister, 1,1 % vom dreifachen Einheitswert, höchstens jedoch von 30 % des Werts | TP 9 lit b Z 1 GGG, § 26a Abs 1 GGG |
| Pauschalgebühr des Verlassenschaftsgerichts | 5 Promille des reinen Verlassenschaftsvermögens nach den Verhältnissen am Todestag, mit einem gesetzlichen Mindestbetrag | TP 8 GGG, § 24 Abs 1 GGG |
| Eingabengebühr für den Grundbuchsantrag | kommt dazu, sie ist von der Pauschalgebühr nicht umfasst | TP 9 lit a GGG, Anmerkung 4 zu TP 8 GGG |
| Gerichtskommissär | gesetzliche Staffel nach dem Wert des Vermögens ohne Abzug von Schulden, vom Gericht bestimmt | § 1 Abs 1, § 3 Abs 1, § 13 GKTG |
Ehegatt*innen und eingetragene Partner*innen sind von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn ihnen das Haus oder die Wohnung im Zeitpunkt des Todes als Hauptwohnsitz gedient hat, soweit die Wohnnutzfläche 150 m² nicht übersteigt (§ 3 Abs 1 Z 7a GrEStG).
Der Erbfall selbst löst keine Immobilienertragsteuer aus. Was beim späteren Verkauf gilt, steht unter Haus erben. Die Honorare der Kanzlei stehen unter Kosten.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Verlassenschaftsverfahren mit Liegenschaft?
Nach meiner Erfahrung dauert ein einfaches Verfahren ohne Streitigkeiten und mit klaren Vermögensverhältnissen in der Regel sechs bis zwölf Monate. Die Dauer hängt vor allem davon ab, ob ein Inventar zu errichten ist, ob eine Bewertung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz beantragt wird und ob zwischen den Erb*innen oder mit Pflichtteilsberechtigten Streit besteht.
Welches Bezirksgericht ist für das Verlassenschaftsverfahren zuständig?
Das richtet sich nach der verstorbenen Person, nicht nach der Lage der Liegenschaft. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sie ihren allgemeinen Gerichtsstand in Streitsachen hatte (§ 105 Abs 1 JN). Der bestimmt sich nach Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt (§ 66 JN). Wien ist auf mehrere Bezirksgerichte aufgeteilt, für den 7., 8. und 9. Bezirk etwa auf das Bezirksgericht Josefstadt (§ 2 Z 1a Bezirksgerichts-Organisationsgesetz für Wien).
Kann ich mir den Gerichtskommissär aussuchen?
Nein. Die Amtshandlungen in Verlassenschaftssachen sind Notar*innen übertragen, die dabei als Gerichtskommissär handeln (§ 1 Abs 1 Z 1 und Abs 3 GKoärG). Welche Notarin oder welcher Notar das ist, ergibt sich aus der Verteilungsordnung. Die Amtshandlungen führt durch, wer danach zuständig ist (§ 2 Abs 1 GKoärG).
Was kostet der Notar im Verlassenschaftsverfahren?
Als Gerichtskommissär rechnet die Notarin oder der Notar nicht frei ab, sondern nach dem Gerichtskommissionstarifgesetz. Die Gebühr folgt einer gesetzlichen Staffel, die mit steigendem Nachlasswert ansteigt und bei einer Bemessungsgrundlage von € 3.633.640,- gedeckelt ist (§ 13 Abs 1 GKTG). Bemessungsgrundlage ist der Wert des Vermögens ohne Abzug von Schulden (§ 3 Abs 1 GKTG). Die Gebühr wird auf Antrag des Gerichtskommissärs vom Gericht bestimmt (§ 1 Abs 1 GKTG). Eine seriöse Faustformel in Prozent des Nachlasses lässt sich aus dieser Staffel nicht bilden.
Muss im Verlassenschaftsverfahren ein Inventar errichtet werden?
Nicht in jedem Verfahren. § 165 Abs 1 AußStrG zählt sieben Fälle auf. Dazu gehören etwa die bedingte Erbantrittserklärung, minderjährige oder vertretungsbedürftige Pflichtteilsberechtigte und der Antrag einer dazu berechtigten Person. Das Inventar ist das vollständige Verzeichnis der Verlassenschaft samt Wert im Zeitpunkt des Todes (§ 166 Abs 1 AußStrG).
Was passiert, wenn die Verlassenschaft überschuldet ist?
Dann kann sie auf Antrag den Gläubiger*innen an Zahlungs statt überlassen werden (§ 154 Abs 1 AußStrG). Die Aktiven gehen dann an die Gläubiger*innen. In diesem Fall ist auch keine Pauschalgebühr für das Verlassenschaftsverfahren zu entrichten (Anmerkung 6 zu TP 8 GGG). Liegt schon eine unbedingte Erbantrittserklärung vor, ist die Überlassung an Zahlungs statt nicht mehr möglich (§ 154 Abs 1 AußStrG).
Ich vertrete Erb*innen, Miterbende und Pflichtteilsberechtigte in Verlassenschaftsverfahren mit Liegenschaftsbezug.
Wenn Sie Fragen zu einer Liegenschaft im Verlassenschaftsverfahren haben, schreiben Sie gerne ein E-Mail an office@kanzlei-rauf.at oder rufen Sie mich direkt unter +43 664 925 5245 an. Sie können auch das Kontaktformular nutzen. Die Erstberatung kostet € 270,- inkl. USt.
Mag. Bettina Rauf LL.M., Rechtsanwältin in Wien · Rauf Rechtsanwälte GmbH, Bleichergasse 8/12, 1090 Wien · Tel. +43 1 589 13 83