Vereinbarung nach § 14 WEG: die Nachfolge im Wohnungseigentum zu Lebzeiten regeln

Was ist eine Vereinbarung nach § 14 WEG?

Mit ihr legen zwei Menschen, denen eine Eigentumswohnung gemeinsam gehört, schon zu Lebzeiten fest, wem der Anteil der Person zufällt, die zuerst stirbt. Ohne Vereinbarung geht dieser Anteil von Gesetzes wegen unmittelbar auf die überlebende Person über. Das ist die Anwachsung nach § 14 Abs 1 Z 1 WEG. Mit einer Vereinbarung nach Abs 5 bestimmen beide gemeinsam, dass der Anteil stattdessen einer anderen natürlichen Person zufallen soll.

Ausgangspunkt ist die Eigentümerpartnerschaft: Zwei Personen sind Eigentümer*innen je eines halben Mindestanteils (§ 13 WEG). Der Mindestanteil ist der Anteil an der Liegenschaft, der für das Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung erforderlich ist (§ 2 Abs 9 WEG). Die beiden Hälften sind so miteinander verbunden, dass sie nicht getrennt werden dürfen. Niemand kann die eigene Hälfte ohne Zustimmung der anderen Person veräußern. Deshalb braucht das Gesetz für den Todesfall eine eigene Regel: Der halbe Mindestanteil kann nicht einfach in die Erbmasse wandern und dort unter mehreren Erb*innen aufgeteilt werden.

Ein Testament kann über diesen Anteil nicht verfügen. § 14 Abs 1 WEG ordnet die Anwachsung „unter Ausschluss sonstigen Erwerbs von Todes wegen, aber vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung nach Abs. 5“ an. Das einzige Instrument, das die Anwachsung im Voraus verschieben kann, ist also die Vereinbarung der beiden Partner*innen.

Schließen Sie beide keine Vereinbarung, bleibt es beim gesetzlichen Weg. Was dann gilt, steht auf der Seite Eigentumswohnung erben.

Welche Form braucht die Vereinbarung?

Sie muss schriftlich geschlossen werden, und zwar vor einer Notarin, einem Notar oder unter anwaltlicher Mitwirkung (§ 14 Abs 5 Z 1 erster Satz WEG). Schriftlichkeit allein genügt nicht. Ein selbst aufgesetztes Papier oder eine ausgefüllte Mustervorlage aus dem Internet erfüllt diese Form nicht, auch wenn beide unterschreiben. Eine solche Vereinbarung verhindert die Anwachsung nicht.

Ob Sie die Vereinbarung beim Notariat oder mit anwaltlicher Mitwirkung errichten, können Sie wählen. Das Gesetz lässt beide Wege zu.

Wen kann man begünstigen?

Nur eine natürliche Person, also einen Menschen. Der Anteil kann „einer anderen natürlichen Person“ zukommen (§ 14 Abs 5 Z 1 WEG). Eine GmbH, ein Verein oder eine Privatstiftung scheiden als Begünstigte aus.

In Betracht kommt jede natürliche Person außer der überlebenden Person selbst. Sie erhält den Anteil ohne Vereinbarung ohnehin von Gesetzes wegen. In der Praxis ist die begünstigte Person typischerweise ein Kind: ein gemeinsames Kind oder ein Kind aus einer früheren Beziehung, das den Anteil bekommen soll statt der neuen Partnerin oder des neuen Partners.

Bekommt die begünstigte Person die Wohnung automatisch?

Nein. Sie erwirbt nicht unmittelbar Eigentum, sondern einen Anspruch auf Übereignung. Diesen Anspruch muss sie im Verlassenschaftsverfahren gegen die Verlassenschaft anmelden, und zwar innerhalb einer angemessenen Frist, die das Verlassenschaftsgericht festsetzt (§ 14 Abs 5 Z 1 WEG). Das ist der wichtigste Unterschied zur Anwachsung, bei der die überlebende Person für den Eigentumserwerb nichts tun muss.

Ganz auf sich gestellt ist die begünstigte Person dabei nicht. Der Gerichtskommissär muss im Verlassenschaftsverfahren das Österreichische Zentrale Testamentsregister und das Testamentsregister der österreichischen Rechtsanwälte abfragen (§ 145a Abs 2 AußStrG). Ist die Vereinbarung dort registriert, wird sie auf diesem Weg im Verfahren bekannt, und das Verlassenschaftsgericht kann der begünstigten Person die Frist setzen. In meiner Kanzlei wird die Vereinbarung im Testamentsregister der österreichischen Rechtsanwälte registriert. Die Anmeldung selbst nimmt der begünstigten Person niemand ab.

Was gilt, wenn die Frist versäumt wird oder die begünstigte Person stirbt?

Dann wächst der Anteil im Ergebnis der überlebenden Person zu. § 14 Abs 5 Z 2 WEG regelt diese Fälle selbst:

Bestreiten die Erb*innen, dass es die Vereinbarung gibt oder dass sie diesen Inhalt hat, entscheidet darüber nicht das Verlassenschaftsgericht. Der Oberste Gerichtshof hat zu § 14 Abs 1 WEG ausgesprochen: „Streitigkeiten über das Vorliegen eines Vermächtnisses oder einer Vereinbarung sind im Rechtsweg auszutragen.“ (OGH 2 Ob 104/17h vom 20. Juni 2017). Eine Entscheidung, die die Vereinbarung nach Abs 5 selbst auslegt, gibt es nicht. Umso mehr kommt es auf eine eindeutige Formulierung an.

Was kann die Vereinbarung nicht?

Sie regelt nur, wem der Anteil an der gemeinsamen Wohnung zukommt. Drei Grenzen sollten vor der Errichtung klar sein.

• Sie befreit nicht vom Übernahmspreis. Auch die begünstigte Person zahlt ihn an die Verlassenschaft. Erlassen werden kann die Zahlungspflicht nur durch letztwillige Verfügung oder durch Schenkung auf den Todesfall (§ 14 Abs 4 WEG, der nach Abs 5 auch für die begünstigte Person gilt).
• Sie ersetzt kein Testament. Sie erfasst ausschließlich den Anteil am Mindestanteil und am gemeinsamen Wohnungseigentum. Für das übrige Vermögen bleibt das Testament das Instrument. Beide müssen zueinander passen.
• Zum Pflichtteil sagt § 14 Abs 5 WEG nichts. Wie sich die Vereinbarung auf Pflichtteilsansprüche auswirkt, ist im Einzelfall gesondert zu prüfen.

Nicht zu verwechseln ist sie mit der Vereinbarung nach dem Todesfall: Nach § 14 Abs 1 Z 2 WEG können die überlebende Person und die Erb*innen mit Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten vereinbaren, dass der Anteil einer anderen Person zukommt. Das ist ein anderes Instrument, mit anderen Beteiligten und zu einem anderen Zeitpunkt. Es wird auf Eigentumswohnung erben behandelt.

Für wen ist die Vereinbarung sinnvoll?

Für Paare, bei denen der gesetzliche Regelfall nicht das gewünschte Ergebnis bringt. Wer will, dass die Wohnung der überlebenden Person gehört, braucht keine Vereinbarung. Das ordnet das Gesetz ohnehin an. Drei Konstellationen stehen im Vordergrund.

Kinder aus früheren Beziehungen. Ohne Vereinbarung wächst der Anteil der Person, die zuerst stirbt, der überlebenden Person an, nicht den eigenen Kindern. Wer will, dass der eigene halbe Mindestanteil an das eigene Kind geht, erreicht das nur mit einer Vereinbarung nach § 14 Abs 5 WEG. Ein Testament kann diese Wirkung für den Wohnungsanteil nicht herbeiführen.

Paare ohne Trauschein. Die Eigentümerpartnerschaft setzt keine Ehe voraus (§ 13 WEG). Für den Anteil an der gemeinsamen Wohnung kommt es deshalb nicht darauf an, ob und wie weit ein gesetzliches Erbrecht besteht. Dort gilt § 14 WEG. Wie das Erbrecht des Lebensgefährten im Übrigen ausgestaltet ist, ist eine davon getrennte Frage.

Stark ungleiches Vermögen. Der Übernahmspreis fällt an, gleichgültig wer wie viel zur Wohnung beigetragen hat. Wer das nicht will, kann die Zahlungspflicht durch letztwillige Verfügung oder Schenkung auf den Todesfall erlassen (§ 14 Abs 4 WEG). Vereinbarung und Erlass sind deshalb gemeinsam zu bedenken.

Häufig stellt sich die Frage schon beim Wohnungskauf. Wer gemeinsam kauft, entscheidet ohnehin über Anteile, Finanzierung und Grundbuch. Was im Todesfall gelten soll, lässt sich dabei mitbeantworten. Siehe dazu Kaufverträge.

Häufige Fragen